くらしの計算

住宅ローン 固定金利と変動金利の比較シミュレーション

最終更新日：・計算式の根拠は下部「計算式・根拠」に記載

同じ借入額・期間で、全期間固定金利と変動金利の総返済額を比較します。変動は途中で金利が上がる想定も置け、固定との差額が概算で分かります（元利均等の概算）。

✓ 無料✓ 登録不要✓ 入力した数値は送信されません（ブラウザ内で計算）

全期間固定型（フラット35など）の金利。

変動型の当初適用金利。

この年数だけ当初金利が続き、その後上昇する想定。上昇させない場合は0または上昇幅を0に。

上昇後は「当初金利＋この値」で残りの期間を再計算します。

固定：毎月の返済額¥96,327
固定：総返済額¥40,457,513
変動：当初の毎月返済額¥77,876
変動：上昇後の毎月返済額¥87,815
変動：総返済額¥35,689,528
総返済額の差（固定−変動）¥4,767,985プラスなら固定の方が総支払いが多い試算です。

※ 入力に応じてその場で再計算します。結果は概算です（下部の「計算式・根拠」「免責」もご確認ください）。 「共有」で開くと、入力した条件がそのまま再現されます。

このツールでわかること

使い方

  1. 借入額（万円）と返済期間（年）を入力します。
  2. 固定金利と、変動の当初金利を入力します。
  3. 変動が上がるまでの年数と上昇幅を入れ、固定・変動それぞれの総返済額と差額を確認します。

計算式・根拠

公開された元利均等返済の計算式に基づく概算です。毎月返済額 = 残高 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷ {(1+月利)^回数 − 1}（月利＝年利÷12）。固定は全期間同じ金利で計算。変動は当初金利で開始し、指定年数の返済後の残高を、上昇後の金利（当初＋上昇幅）と残り回数で再計算（返済額見直し）します。総返済額は各期間の毎月返済額×回数の合計です。ボーナス返済・保証料・事務手数料・団体信用生命保険料・変動型の未払利息（125%ルール等）は含みません。変動金利の将来値は予測できないため、あくまで「入力した想定が実現した場合」の試算です。

出典・参考

具体例

3,000万円・35年／固定1.8% vs 変動0.5%（金利変わらず）

借入額：3000万円返済期間：35年固定金利（年）：1.8%変動金利（当初・年）：0.5%変動金利が上がるまでの年数：10年変動金利の上昇幅：0%pt
固定：毎月の返済額：¥96,327固定：総返済額：¥40,457,513変動：当初の毎月返済額：¥77,876変動：上昇後の毎月返済額：¥77,876変動：総返済額：¥32,707,757総返済額の差（固定−変動）：¥7,749,756

上昇幅0なので変動は0.5%のまま。固定との総返済額の差が最も大きく出るケースです。

3,000万円・35年／変動が10年後に+1.0%上昇

借入額：3000万円返済期間：35年固定金利（年）：1.8%変動金利（当初・年）：0.5%変動金利が上がるまでの年数：10年変動金利の上昇幅：1%pt
固定：毎月の返済額：¥96,327固定：総返済額：¥40,457,513変動：当初の毎月返済額：¥77,876変動：上昇後の毎月返済額：¥87,815変動：総返済額：¥35,689,528総返済額の差（固定−変動）：¥4,767,985

当初0.5%で10年返済後、残りを1.5%で再計算。上昇しても固定より安いか、差が縮むかを確認できます。

よくある質問（FAQ）

Q. 変動金利はどう試算していますか？
A. 当初金利で「変動が上がるまでの年数」だけ返済し、その時点の残高を「当初金利＋上昇幅」と残り回数で再計算（返済額の見直し）しています。実際の変動型は半年ごとに金利を見直し、5年ルール・125%ルールなどがあるため、本ツールは簡略化した概算です。
Q. 結果は固定と変動どちらが得かの断定ですか？
A. いいえ。将来の変動金利は誰にも予測できません。本ツールは「入力した上昇シナリオが実現した場合」の比較であり、上昇幅や時期を変えると結果は変わります。複数のシナリオで確認してください。
Q. 保証料や団信、ボーナス返済は含まれますか？
A. 含みません。実際には保証料・事務手数料・団体信用生命保険料などが別途かかり、固定型と変動型で諸費用が異なる場合もあります。金融機関の正式な見積りで確認してください。
Q. 借入4,000万円・35年で固定1.5%と変動0.4%だとどのくらい差が出ますか？
A. 借入額・金利・期間を入力欄にそのまま反映すれば試算できます。金利差が大きいほど「上昇なし」シナリオでの総返済額の差（diffTotal）は大きくなりますが、変動が途中で上がる想定にすると差は縮みます。具体的な金額は入力してご確認ください。
Q. 返済期間の途中で固定から変動、あるいは変動から固定に借り換えたらどうなりますか？
A. 本ツールは開始時に選んだ固定・変動をそのまま満期まで続ける前提のため、途中での借り換えそのものは計算できません。借り換え後の新しい金利・残り期間・残高で改めて試算するか、借り換え専用のシミュレーションと組み合わせて確認するのがおすすめです。
Q. 変動金利が5年ごとに複数回上がる場合も試算できますか？
A. 本ツールは「当初金利」から「指定年数後に1回だけ上昇する」想定のみに対応しており、複数回の段階的な上昇は直接は再現できません。上昇後の想定金利を都度入力し直して複数パターンを比較する使い方をおすすめします。
Q. 返済期間を短くすると固定と変動の差は小さくなりますか？
A. 一般に返済期間（年）を短くすると、変動金利が上昇する前に完済に近づきやすくなるため、金利上昇の影響を受けにくくなり差が縮む傾向があります。年数を変えて試算し、diffTotalの変化を比べてみてください。

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免責事項

本ツールは公開情報に基づく概算で、元利均等返済を前提に簡略化しています。変動金利の将来値は予測できず、5年ルール・125%ルール・未払利息や各種諸費用は反映していません。実際の返済計画は金融機関の正式な試算・見積りでご確認ください。

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