くらしの計算

住宅ローン控除はいくら戻る？減税額シミュレーション｜借入残高から自動計算

最終更新日：・計算式の根拠は下部「計算式・根拠」に記載

年末のローン残高と住宅の性能区分から、住宅ローン控除（減税）で戻る年間の控除額の目安を計算します。控除率0.7%。

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今年の控除額の目安¥210,000
控除対象となる残高¥30,000,000
13年間の概算（参考）¥2,730,000残高一定と仮定した単純合計。実際は残高が減るためこれより少なくなります。

※ 入力に応じてその場で再計算します。結果は概算です（下部の「計算式・根拠」「免責」もご確認ください）。 「共有」で開くと、入力した条件がそのまま再現されます。

このツールでわかること

使い方

  1. 年末時点のローン残高（万円）を入力します。
  2. 住宅の性能区分を選びます（借入限度額が変わります）。
  3. 今年の控除額の目安を確認します。

計算式・根拠

控除額 = min(年末ローン残高, 借入限度額)× 0.7%。控除期間は新築で原則13年。性能の高い住宅ほど借入限度額が大きくなります（長期優良・低炭素5,000万／ZEH水準4,500万／省エネ基準4,000万など、入居年により変動）。控除は所得税から引き、引ききれない分は住民税からも一部（上限あり）控除されます。実際の還付は納めた税額が上限です。

出典・参考

具体例

残高3,000万円・省エネ基準（限度4,000万）

年末のローン残高：3000万円住宅の性能区分（新築・借入限度額）：省エネ基準適合住宅（限度4,000万円）
今年の控除額の目安：¥210,000控除対象となる残高：¥30,000,00013年間の概算（参考）：¥2,730,000

残高5,000万円・長期優良（限度5,000万）

年末のローン残高：5000万円住宅の性能区分（新築・借入限度額）：認定長期優良・低炭素住宅（限度5,000万円）
今年の控除額の目安：¥350,000控除対象となる残高：¥50,000,00013年間の概算（参考）：¥4,550,000

限度額まで0.7%が対象になります。

よくある質問（FAQ）

Q. 実際に全額戻る？
A. 控除額はまず所得税から引かれ、引ききれない分は住民税からも一部控除されます。ただし戻るのは「納めた税額」が上限です。納税額が控除額より少ないと使い切れないことがあります。
Q. 借入限度額は何で決まる？
A. 住宅の省エネ性能と入居年で決まります。性能が高いほど限度額が大きく、控除も増えます。子育て・若者夫婦世帯には拡充措置がある年もあります。
Q. 中古住宅でも使える？
A. 一定の要件を満たせば使えますが、借入限度額・控除期間が新築と異なります。本ツールの中古区分は目安です。
Q. 13年間、毎年同じ金額が戻りますか？
A. いいえ、通常は年々少しずつ減っていきます。控除額は毎年末のローン残高×0.7%で計算されるため、返済が進んでローン残高が減るほど控除額も小さくなります。本ツールの「13年間の概算（参考）」は、残高が今年のまま変わらないと仮定した単純合計なので、実際の総額はこれより少なくなる点に注意してください。より正確に知りたい場合は、返済予定表の各年末残高をもとに1年ごとに試算し直すのがおすすめです。
Q. 借入限度額を超えた分のローン残高はどうなりますか？
A. 限度額を超える部分は控除の計算対象になりません（0.7%はかかりません）。たとえば省エネ基準適合住宅で限度額4,000万円のところ年末残高が4,500万円あっても、控除の対象になるのは4,000万円までです。本ツールの「控除対象となる残高」は、年末残高と限度額のうち小さいほうを自動で選んで表示しています。
Q. 年の途中で入居した場合、初年度の控除額はどう計算しますか？
A. 初年度も基準になるのは入居した年の年末（12月31日）時点のローン残高で、入居した月によって計算方法が変わるわけではありません。ただし初年度は原則として確定申告での手続きが必要で、2年目以降は会社員であれば年末調整で完結できる場合が多い点が異なります。本ツールも年末残高を入力する設計なので、初年度の見込み残高を入力すれば概算を試算できます。
Q. 住宅の性能区分がわからない場合はどう試算すればいいですか？
A. 性能区分（認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など）は、住宅取得時の性能表示書類や建築会社・不動産会社が交付する証明書で確認できます。分からないまま試算したい場合は、まず「省エネ基準適合住宅」を目安に試算し、実際の借入限度額は契約書類や税務署への確認で正確に把握することをおすすめします。区分によって借入限度額が変わるため、試算結果にも差が出る点に注意してください。

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免責事項

住宅ローン控除は入居年・住宅性能・所得・床面積などの要件で内容が変わり、本結果は概算です。実際の控除可否・額は国税庁の最新情報や税務署にご確認ください。

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