くらしの計算

持ち家vs賃貸 総コスト比較シミュレーション

最終更新日：・計算式の根拠は下部「計算式・根拠」に記載

同じ期間住み続けた場合の、持ち家（購入）と賃貸の総支払額を比較します。頭金・ローン・維持費・家賃・更新料を入れ、残存物件価値も差し引いて実質負担を概算します。

✓ 無料✓ 登録不要✓ 入力した数値は送信されません（ブラウザ内で計算）

同じ期間、住み続けた前提で比べます。

土地＋建物の購入価格。

返済期間は比較期間と同じとして計算します。

登記・仲介手数料・ローン事務手数料など。

固定資産税・修繕積立・管理費・保険などの合計（1年あたり）。

住み終えたときに手元に残る資産価値。売却しない場合も資産として差し引きます。

敷金・礼金・仲介手数料など入居時の合計。

一般に家賃1ヶ月分程度。

持ち家：総支払額¥62,495,998頭金＋諸費用＋ローン総返済額＋維持費の合計。
持ち家：実質負担（残存価値差引後）¥42,495,998
賃貸：総支払額¥57,040,000
差額（持ち家実質 − 賃貸）¥-14,544,002マイナスなら持ち家の実質負担が少ない。

※ 入力に応じてその場で再計算します。結果は概算です（下部の「計算式・根拠」「免責」もご確認ください）。 「共有」で開くと、入力した条件がそのまま再現されます。

このツールでわかること

使い方

  1. 比較する年数（住み続ける期間）を入力します。
  2. 持ち家側（物件価格・頭金・金利・諸費用・維持費・残存価値）を入力します。
  3. 賃貸側（家賃・管理費・初期費用・更新料）を入力し、総額と差額を確認します。

計算式・根拠

公開されている計算式に基づく概算です。持ち家：借入額 = 物件価格 − 頭金、毎月返済額は元利均等（借入額 × 月利 ×(1+月利)^回数 ÷ {(1+月利)^回数 − 1}、月利 = 年利 ÷ 12、回数 = 年数 × 12、返済期間は比較期間と同じと仮定）。総支払額 = 頭金 + 諸費用 + ローン総返済額 + 年間維持費 × 年数。実質負担 = 総支払額 − 期間終了時の想定物件価値。賃貸：初期費用 + (家賃 + 管理費) × 12 × 年数 + 更新料 × 更新回数（更新回数 = 年数 ÷ 更新間隔の整数部分）。物価変動・家賃改定・金利変動・住宅ローン控除・団信・引越し費用などは含みません。

出典・参考

具体例

4,000万円購入 vs 家賃12万円・35年

比較する期間：35年物件価格：4000万円頭金：500万円ローン金利（年）：1%購入時の諸費用：200万円年間維持費：40万円期間終了時の想定物件価値：2000万円家賃（月）：12万円管理費・共益費（月）：1万円賃貸の初期費用：40万円更新の間隔：2年更新料（1回）：12万円
持ち家：総支払額：¥62,495,998持ち家：実質負担（残存価値差引後）：¥42,495,998賃貸：総支払額：¥57,040,000差額（持ち家実質 − 賃貸）：¥-14,544,002

残存価値2,000万円を差し引くと、持ち家の実質負担が賃貸より少なくなる例です。

転勤が多く10年で住み替える場合

比較する期間：10年物件価格：4000万円頭金：500万円ローン金利（年）：1%購入時の諸費用：200万円年間維持費：40万円期間終了時の想定物件価値：3000万円家賃（月）：12万円管理費・共益費（月）：1万円賃貸の初期費用：40万円更新の間隔：2年更新料（1回）：12万円
持ち家：総支払額：¥47,793,731持ち家：実質負担（残存価値差引後）：¥17,793,731賃貸：総支払額：¥16,600,000差額（持ち家実質 − 賃貸）：¥1,193,731

短期間だと諸費用の重みが増し、持ち家が不利になりやすいことが分かります。

よくある質問（FAQ）

Q. 残存物件価値はどう決めればいい？
A. 築年数や立地で大きく変わります。中古相場や不動産会社の査定を参考に、期間終了時に売れそうな金額を控えめに入れるのが安全です。0円にすれば「資産価値ゼロ」の厳しめ試算になります。
Q. 住宅ローン控除や家賃補助は反映されますか？
A. 本ツールには含みません。住宅ローン控除は別ツールで、家賃補助がある場合は家賃を実質負担額に置き換えて入力してください。
Q. 賃貸の方が総額は安いのに実質負担で持ち家が有利になるのはなぜ？
A. 持ち家は支払い後に物件という資産が残るためです。その資産価値（残存価値）を差し引いた「実質負担」で比べています。売却しづらい物件では残存価値を低めに見積もってください。
Q. 頭金ゼロ（フルローン）で購入する場合はどう試算する？
A. 「頭金」欄に0を入力すれば、フルローンで購入した場合の試算になります。借入額（物件価格−頭金）が増えるため毎月返済額とローン総返済額が大きくなり、持ち家の総支払額・実質負担も増加します。頭金ありのケースと両方試算して比較すると、頭金を入れる効果が具体的に分かります。
Q. 子どもの独立後などに20年だけ住む前提で試算するには？
A. 「比較する期間」を20年など実際に住む見込みの年数に設定し、「期間終了時の想定物件価値」にはその時点で売却できそうな金額を入れてください。住む期間が短いほど、購入時の諸費用やローン初期の利息負担の割合が相対的に増え、持ち家が不利になりやすい傾向があります。
Q. 将来家賃が値上がりする可能性は考慮されますか？
A. 本ツールは「家賃（月）」を比較期間中ずっと一定と仮定した概算です。将来の値上げを見込みたい場合は、想定される平均的な家賃額を「家賃（月）」に入力し直すか、複数のシナリオで試算し直して比較するとよいでしょう。
Q. 住宅ローン控除がある年は結果が変わりますか？
A. 本ツールには住宅ローン控除は含まれていません。控除を受けられる期間は実際の負担が本ツールの試算より軽くなる可能性があるため、あくまで目安として使い、控除額など税制優遇の効果は別途確認することをおすすめします。

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免責事項

本ツールは公開情報に基づく概算です。金利・家賃・物価・物件価値は将来変動し、税制優遇や諸費用の実額も物件により異なります。実際の判断は不動産会社・金融機関にご確認ください。

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