不動産売却の譲渡所得税の概算
土地・建物を売ったときにかかる譲渡所得税・住民税（復興特別所得税込み）を概算します。譲渡価額・取得費・譲渡費用と所有期間を入れるだけで、課税譲渡所得、税額の合計、税引後の手取りの目安が分かります。マイホームの3,000万円特別控除や10年超の軽減税率にも対応します。
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土地・建物の売却代金です。固定資産税の精算金を受け取った場合は譲渡価額に含めます。
購入代金や購入時の仲介手数料・登記費用などの合計から、建物は所有期間中の減価償却費を差し引いた金額です。取得費が不明・実額が少ない場合は「譲渡価額×5%」を概算取得費として使えます。
売却のためにかかった費用です。仲介手数料、売買契約書の印紙税、建物の取壊し費用、借家人への立退料などが含まれます。
所有期間は「売った年の1月1日」を基準に判定します。軽減税率は、所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売った場合の特例で、課税譲渡所得6,000万円以下の部分が14.21%、超える部分が20.315%になります。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です。買換えや住宅ローン控除との併用に制限があるほか、適用には要件があります。
※ 入力に応じてその場で再計算します。結果は概算です（下部の「計算式・根拠」「免責」もご確認ください）。 「共有」で開くと、入力した条件がそのまま再現されます。
このツールでわかること
- 不動産を売ったときの譲渡所得（売却益）と、課税される譲渡所得がいくらになるかが分かります。
- 所有期間（短期・長期・10年超の軽減税率）で税額がどれだけ変わるかを比較できます。
- マイホームの3,000万円特別控除を使うと税負担がどの程度軽くなるか、税引後の手取りの目安が分かります。
使い方
- 売却金額（譲渡価額）、取得費、譲渡費用を入力します。取得費が分からない場合は「譲渡価額×5%」を概算取得費として使えます。
- 売った年の1月1日時点の所有期間に応じて、短期・長期・居住用10年超の軽減税率から選びます。
- マイホームの売却で3,000万円特別控除を使える場合は「適用する」を選び、税額と手取りの目安を確認します。
計算式・根拠
出典・参考
- 国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
- 国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
出典確認日: 2026-07-11（一次情報と照合した日）
具体例
投資用マンションを売却（長期・特別控除なし）
譲渡所得＝4,000万円−（2,500万円＋150万円）＝1,350万円。長期20.315%で税額は約2,742,525円、手取りは約10,757,475円。
マイホームを売却（所有10年超の軽減税率＋3,000万円控除）
譲渡所得3,700万円−特別控除3,000万円＝課税譲渡所得700万円。6,000万円以下なので14.21%で税額は約994,700円、手取りは約36,005,300円。
よくある質問（FAQ）
- Q. 所有期間の「5年」「10年」はいつから数えますか？
- A. 所有期間は、売却した日ではなく「売った年の1月1日」時点で判定します。たとえば2020年4月に買って2025年中に売った場合、2025年1月1日時点では所有が4年強なので「短期譲渡所得」になります。1月1日基準で5年（軽減税率は10年）を超えているかで税率が大きく変わるため、売却時期に注意が必要です。
- Q. 取得費が分からないときはどうすればよいですか？
- A. 購入時の契約書などがなく取得費が不明な場合や、実際の取得費が少ない場合は、「譲渡価額×5%」を概算取得費として使うことが認められています。なお建物部分は、購入価格から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額が取得費になります。本ツールは入力した取得費をそのまま使うため、減価償却の計算は事前に行ってください。
- Q. マイホームの3,000万円特別控除と軽減税率は両方使えますか？
- A. 要件を満たせば併用できます。まず譲渡所得から3,000万円を差し引き、残った課税譲渡所得に所有10年超の軽減税率（6,000万円以下14.21%／超える部分20.315%）を適用します。ただし住宅ローン控除や買換え特例とは併用できないなどの制限があり、適用には居住要件などもあります。詳しくは国税庁のタックスアンサーや税務署でご確認ください。
- Q. 譲渡所得がマイナス（赤字）になった場合、税金はかかりますか？
- A. 譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引いた結果がマイナス（譲渡損失）になる場合、課税譲渡所得は0円として扱われるため、譲渡所得税・住民税はかかりません。本ツールでも課税譲渡所得は0円未満にはならない計算になっています。ただしマイホームの買い替えなどで一定の要件を満たす譲渡損失は、給与所得など他の所得と損益通算・繰越控除できる特例があり、その場合は別途確定申告が必要です。適用要件は国税庁のタックスアンサーでご確認ください。
- Q. 土地と建物をまとめて売った場合、取得費はどう分ければよいですか？
- A. 土地と建物を一括で売買契約した場合でも、譲渡所得の計算は土地分・建物分に分けて行うのが基本です。契約書に土地・建物それぞれの金額が明記されていればその金額を、明記がなければ購入時や売却時の固定資産税評価額の比率などで按分するのが一般的です。建物分については、取得費から所有期間中の減価償却費を差し引く必要がある点にも注意してください。本ツールは土地・建物の合計額をまとめて入力する簡易計算のため、按分後の合計額を取得費欄に入力してください。
- Q. 相続した実家を売る場合、取得費や所有期間はどうなりますか？
- A. 相続した不動産を売った場合、取得費と所有期間は原則として被相続人（亡くなった方）が取得したときの金額・時期をそのまま引き継ぎます。たとえば親が長年前に購入した実家を相続してすぐ売っても、所有期間は親の取得時からの通算になるため、長期譲渡所得（要件を満たせば軽減税率）の対象になりやすいのが特徴です。取得費が分からない場合は、本ツールでも使える「譲渡価額×5%」の概算取得費が選択肢になります。相続した空き家の売却には別途の特例が設けられている場合もあるため、対象になりそうな場合は国税庁の情報や税務署で確認してください。
- Q. 3,000万円特別控除を使うと、買い替え先の住宅ローン控除に影響しますか？
- A. 影響する可能性があります。3,000万円特別控除や軽減税率の特例は、買い替え先の住宅で受ける住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と一定期間内は併用できないという制限があります。買い替えで新居の住宅ローン控除を使う予定がある場合は、売却時にどちらの制度を優先するか事前に試算しておくのがおすすめです。本ツールでは特別控除の有無による税額差を比較できるので、住宅ローン控除で見込める減税額と合わせて検討材料にしてください。
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本ツールは国税庁が公開する計算式に基づく概算で、正確な税額を保証するものではありません。実際は減価償却費の計算、取得費・譲渡費用の範囲、各種特例の適用要件や併用制限、復興特別所得税・住民税の取扱いなどにより税額が変わります。売却にあたっては税理士や所轄の税務署に必ずご確認ください。